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Diferencias entre valor catastral y valor de mercado de un inmueble

¿Cuál es la diferencia entre el valor catastral y el valor de mercado de un inmueble? ¿Cómo se calcula cada uno de ellos?

Conocer el valor de un inmueble es fundamental cuando se está dispuesto a comprar una vivienda. No obstante, no existe un único valor, sino dos (tres si se tiene en cuenta el valor final de compraventa). Los más relevantes son el valor catastral y el valor de mercado ¿En qué se diferencian y qué implican estos conceptos? 

1. Valor catastral y valor de mercado: diferencias
   1. Qué es el valor catastral y para qué sirve
   2. Qué es el valor de mercado
2. Cómo se calcula el valor catastral y el valor de mercado 
   1. Calcular el valor catastral de un inmueble
   2. Calcular el valor de mercado de un inmueble
3. Valor catastral superior al valor de mercado
4. Diferencia entre el valor de tasación y el valor de mercado

Valor catastral y valor de mercado: diferencias

Existen varias diferencias entre estos conceptos:

• El valor de mercado se obtiene mediante una tasación o en el propio acto de compraventa, mientras que el valor catastral se consigue en la sede electrónica del catastro
• El valor de mercado de una propiedad tiene en cuenta factores temporales, como la demanda o el contexto económico. En cambio, el valor catastral emplea información objetiva del valor real del inmueble.

Qué es el valor catastral y para qué sirve

El catastro es una base de datos que recopila todos los datos referentes a los inmuebles construidos en España; entre ellos, el valor catastral, un valor administrativo fijado objetivamente para cada inmueble y que se obtiene de la aplicación de los criterios de valoración recogidos en la ponencia de valores del municipio correspondiente.

Tener un valor catastral acorde a la propiedad influye en el pago de impuestos. Este valor es el que determina la base impositiva del IBI. Por tanto, si este valor es correcto, los tributos que repercuten sobre el inmueble serán los justos y no se pagará de más anualmente.

Qué es el valor de mercado

El valor de mercado de un inmueble fluctúa y depende de varios factores, especialmente de la demanda. Si hay muchos compradores interesados en la compra de una propiedad con características concretas, el valor en el mercado de la casa subirá de precio. Si no los hay, bajará. 

Cómo se calcula el valor catastral y el valor de mercado 

Si te interesa saber cómo se calcula el valor de mercado de una vivienda y su diferencia con respecto al cálculo del valor catastral, en los siguientes apartados te desarrollamos cada uno de estos puntos:

Calcular el valor catastral de un inmueble

Los valores catastrales se pueden actualizar anualmente mediante la aplicación de coeficientes aprobados por las correspondientes Leyes de Presupuestos Generales del Estado.

Para hallar el valor catastral, el catastro se fija en una serie de factores y criterios como:

• La localización del inmueble
• El valor de la construcción
• El valor del suelo
• La antigüedad del inmueble
• Reformas o renovaciones
• Valor artístico o histórico

Cabe destacar que cualquier modificación que se realice en el entorno de un inmueble podría cambiar el valor catastral, por ejemplo, obras de mejora en la calle de la propiedad. 

El valor catastral tiene en cuenta factores objetivos como los anteriores, pero no contempla otros indicadores como la oferta y la demanda. Además, no podrá ser mayor al valor de mercado de una propiedad y por ello se ha fijado un coeficiente de referencia al mercado del 0,5. Lo óptimo sería que el valor catastral fuera el 50% del valor de mercado.

Calcular el valor de mercado de un inmueble

La tasación es el método que arroja una cifra más aproximada del valor de mercado de una propiedad. Muchas veces, si se vende el piso con una inmobiliaria será la agencia quien se encargue de fijar un precio.

También se puede calcular el valor de un piso realizando un estudio del mercado, conociendo a cuánto se venden las casas de esas características en la zona, fijándose en el estado de conservación y el valor del suelo, entre otras cuestiones.

Establecer un valor acorde y realista favorecerá que la venta de una casa sea más ágil. Una vivienda a un precio superior al valor de mercado, raramente se venderá y el interesado, en caso de que exista, podrá tener problemas a la hora de obtener una hipoteca, ya que muchas veces los bancos se encargan de la tasación.

Si te gustaría saber cuánto vale tu casa en el mercado, puedes utilizar la herramienta de valoración gratuita de idealista.

Valor catastral superior al valor de mercado

Vender una vivienda por encima del valor catastral es frecuente y legal. Dependiendo de la forma que se use para calcular la plusvalía: objetiva (en la que sí cuenta el valor catastral) o real (en la que no se tiene en cuenta el valor catastral), vender por encima influirá en el pago del tributo.

Diferencia entre el valor de tasación y el valor de mercado

El valor de tasación se obtiene por medio de un análisis técnico. El valor de mercado hace alusión a la cantidad que un comprador está dispuesto a pagar por una vivienda en concreto. Son dos conceptos estrechamente relacionados.

(fuente idealista.com 23022023)

Cómo afecta el valor de referencia catastral en la venta de la vivienda tras un divorcio o una herencia

El valor de referencia de Catastro ha cumplido un año y según afirman tanto las agencias inmobiliarias, como tasadoras y abogados fiscalistas ha venido para “inflar” el valor de muchas viviendas compradas. Las inmobiliarias denuncian que este nuevo valor lastra la compra de vivienda por parte de compradores con pocos ahorros y de pequeños inversores que ya no ven tan atractiva la adquisición de una casa para alquilar. Pero también hace poco viables operaciones de venta de parte de la vivienda en caso de divorcios o de una herencia, es decir, en las operaciones de extinción de condominio o división de la cosa común.

José María Salcedo, abogado experto en procedimiento tributario, asegura que este valor, en ocasiones, amenaza la viabilidad de operaciones de división de la cosa común. Por ejemplo, en el caso de un divorcio, las partes quieren vender el inmueble, cuyo valor se fija por sus dos propietarios en el importe de 300.000 euros. Pero a la hora de adjudicarlo a uno de ellos, la compensación en metálico que el otro deberá recibir será de 150.000 euros, correspondiente al 50% del valor del bien. Pero ¿qué ocurre si el valor de referencia del inmueble es de 450.000 euros? ¿Cómo afecto esto a la compensación en metálico que debe entregar el copropietario que se queda el inmueble, y a la tributación de la operación?

Y lo mismo pasa en caso de una vivienda heredada cuya propiedad es de varios contribuyentes. Es posible que los valores de mercado poco o nada tengan que ver con el valor de referencia de Catastro pues éste es mayor. En estos casos, se generan excesos de adjudicación.

La Dirección General de Tributos considera no sujeta en el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) la compra de la parte de la vivienda al otro copropietario, a cambio de compensarle con dinero. Por tanto, aquí no hay una venta en sí, sino una especificación de derechos. Por eso, estas operaciones tributan en el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), por el documento notarial.

Por este motivo, podría pensarse que el valor de referencia no afecta a estas operaciones, teniendo en cuenta que quedan gravadas por el documento notarial, y no porque realmente haya una transmisión. Sin embargo, el artículo 30.1 del Real Decreto Legislativo 1/1993 (Ley del ITP) es claro al declarar que, cuando la base imponible del AJD “se determine en función del valor de bienes inmuebles, el valor de estos no podrá ser inferior al determinado de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de este texto refundido.”

José María Salcedo aclara este extremo: la norma se remite al artículo 10 de la Ley del ITP, que es el que establece que, en el caso de que se transmitan inmuebles, el valor de referencia de Catastro es la nueva base imponible. Ello, salvo que se escriture por un valor superior.

Por tanto, en el caso de una disolución de una comunidad de bienes o, lo que es lo mismo, de la adjudicación a uno solo de los copropietarios de la vivienda que era de todos ellos, la base imponible del impuesto del AJD debe calcularse atendiendo al valor de referencia, cuando éste sea superior al valor por el que se pretenda escriturar la extinción de condominio. De ahí la importancia de conocer el valor de referencia del inmueble en cuestión.

En el caso resuelto por la Dirección General de Tributos, dos hermanos heredan dos inmuebles, con el mismo valor, a partes iguales. Así, acuerdan extinguir la situación de comunidad adjudicándose cada uno de ellos la propiedad de uno de los inmuebles sin compensar al otro en metálico. ¿Cuál es el problema? Que el valor de referencia de Catastro de uno de los inmuebles es diferente al del otro, y arroja una diferencia de 20.000 euros.

“Para la Dirección General de Tributos, el valor de referencia de Catastro tiene la capacidad de generar excesos de adjudicación, no contemplados en la operación en los términos inicialmente previstos. Y los contribuyentes deberán tributar por dichos excesos de adjudicación. Si son compensados en metálico, la tributación procedente será en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Y si no se compensan en metálico, dicho exceso no compensado deberá tributar en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD)”, aclara Salcedo.

No obstante, el Tribunal Supremo ha aclarado qué excesos de adjudicación son susceptibles de tributar en el ITP y en el ISyD y cuáles no.

El Supremo deja sin tributar la vivienda tras un divorcio

El Tribunal Supremo ha vuelto a ponerse del lado de los contribuyentes en contra del criterio de las haciendas autonómicas. En concreto, permite no tributar la adjudicación de la vivienda habitual tras un divorcio en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD) porque estima que no hay una donación cuando uno de los excónyuges se queda con la vivienda habitual y asume el 100% de la hipoteca. En una sentencia del pasado 12 de julio de 2022 (recurso 6557/2020), el alto tribunal abre la puerta a solicitar devoluciones tributarias.

Es decir, el alto tribunal considera que ese exceso de adjudicación no compensado no debe tributar como donación. ¿Y por qué? Según José María Salcedo por dos motivos:

1. Porque los excesos de adjudicación, están previstos únicamente en el ámbito del ITP, y solo tributan en este impuesto, y no en el ISyD. Esto es así, independientemente de cuál sea su origen.
2. Porque en estos casos no existe el necesario “animus donandi” o intención de donar, para entender que estamos ante una donación. Y es que el reparto desigual es consecuencia de la irrupción del valor de referencia, y no de la intención de los copropietarios de que uno de ellos reciba más de lo que inicialmente tenía en la situación de comunidad. No consta, en definitiva, la intención de realizar una donación, ni tampoco la aceptación de tal donación por parte del otro copropietario.

Qué pasa en caso de la venta de parte de la vivienda en el ITP

Que un copropietario se quede con la vivienda y, con motivo de un valor de referencia catastral más alto que el de mercado, haya un exceso de adjudicación, sí puede tener consecuencias en el ITP.

La ley contempla que el exceso de adjudicación debe ser declarado por el contribuyente, debido a un valor de referencia catastral superior al de mercado.

Sin embargo, el contribuyente podrá evitar la tributación del tal exceso de adjudicación, si acredita que dicho exceso era inevitable, recuerda José María Salcedo. Es decir, que no era posible realizar un reparto de bienes que respetara en mayor medida la equivalencia en las adjudicaciones.

Sin embargo, cuando no pueda oponerse la inevitabilidad del exceso de adjudicación, el contribuyente tendrá que tributar por el mismo. Y, en esa tesitura, su única opción para evitar dicha tributación, recuerda Salcedo, será combatir el valor de referencia de Catastro. Ello, por la vía de la rectificación de autoliquidación, o recurriendo la liquidación que notifique la Administración, para anular tal valor y lograr que prevalezcan los valores declarados en la operación.

(fuente idealista.com 24012023)